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时间紧迫!2020年房产长持有计划已经来了

时间:2019-10-04 09:18:41 来源:真叫l卢俊 责任编辑:李惠萍 阅读:

时间好快,已经进入到十月份了,2019年进入最后三个月了,刚好要迎来一个小长假,希望这一段不太短的假期能够让大家都能够收拾心情过好2019,同时也可以计划2020了


过去这9个月,我去过不少城市,看过不少项目,也和大大小小的开发商或深或浅的沟通过,在今天这个还挺适合总结的氛围下,和大家聊聊我对房产在2020年的大致计划,都是个人直观的感觉,


首先一点,也是最重要的一点,如今对于所有的房产,我们都要做好长持有的打算,长持有是多少时间,过去我以为是三年,现在我觉得要五年。哪怕没有五年我们也要做好五年计划


为什么,其实也很简单如今的整体发展不论是单个城市然后整个国家经济,都在经历重度的转型过程。


对于调控,很多人认为是压住房价,我觉得这个理解就是错误的,调控的本身是避免损耗,防止房价在转型的过程中出现损耗。我们对于调控大可不必有太多的悲观论调,各位要知道在调控期内,会有几种现象:


第一,楼市不会出现大面积抛盘的现象,所以不会出现崩盘和腰斩的可能。


第二房价在高位盘整,个体不会得利太多但同样也不会损失太多。


第三持有房产者如今在市场里是大多数,有价无市会让大多数人有时间去争取自己的现金流,也就不会出现大面积断供的可能


好,面对这样的调控,对于所有的朋友来说,要相对乐观,因为同路者是大多数,所有的房产持有者在真空期内会更加倾向于拥护楼市的繁荣,只要你有持有的筹码,你就有对未来乐观的信心


而对于调控时间会有多久,我觉得需要关注几个维度


对于调控来说,最近的重点都是把TOC 调控变成了TOB调控,所以我们针对地产端的调控可以看出整体的周期


第一,土地横盘多久,未来楼市就是横盘多久+2年。以前楼市调控之后的失控,都是从土地端开始的,所以如今开始土地溢价率是严格控制的


最近我们看到长三角的土地出让,都是0溢价,这也就说明了,楼市还要保持2年以上的横盘周期,这一点起码你作为个体要有这样的意识。


第二还要看租赁市场的发展情况,商品房要相对市场化的发展,必须是租售并举才可以,所以一定要看租赁市场如今的落地情况,让所有人都有的居住是房地产发展的使命,所以租赁市场健全也就换来了商品房市场的自然商品化


楼市的发展未来大概率会是,让你富有,但不让你容易变钱,房产会是家庭资产的重要组成部分,但不太会是很好的变现载体,起码不是最好的。


押注惯性城市,现在选城市其实没复杂,就是你已经看着这个城市起势了,然后你又有这个城市的购买资格,那么就可以了


因为很多时候限制炒房的一个很重要逻辑就是在起势前限制户口,所以这两个维度匹配起来你有合适的,差不多就是一个好的城市


你需要准备的就是三样东西:首付、现金流、户口


而房票发放模式又会有点不一样


让暴富者不能轻易的获得房票,不能让这样的造富运动让社会失焦。所以未来房子会成为唯一一个不能因为有钱就可以随便买的东西。


那么房票会给谁,那些研发推动者能够轻而易举的获得房票。就是我之前写到的被投资孵化的,能够产出城市解决方案的企业,里面的重度参与者能够轻而易举的获得房票,并且光明正大的让他们快速富有。


如今各位看到的给他们的落户政策以及优质企业都可以廉价拿地,背后就是这个逻辑


推荐一些我去过也比较看好的城市:


深圳,从8月份开始,所有异地城市里,深圳是让我去的次数最多的一个城市,深圳我看好他,主要觉得这是一个没有废话的城市,什么事都是实实在在的去做


比如都在探讨电动车模式,深圳早就把所有出租车换成电动了。


第二个我看好的城市是杭州,对于杭州没有其他的,杭州最近两年楼市最好的迹象就是这几年几乎全国范围内所有的好产品都是杭州造。


我们都知道,开发商是最鸡贼的,愿意为一个城市拿出好产品,就说明了这个城市值得深耕,而一个城市值得深耕,其实也就说明了这个城市的潜力


第三个苏州,苏州我希望大家注意一个现象,其实从今年开始,苏州的调控力度可以说是最大了,某些层面都已经超过上海。


各位要记住一个楼市侧面,当一个城市调控进入到高压期的时候,对于城市来说,下一步要做的事情就是借着楼市真空争取的宝贵时间努力进行城市升级和转型。


苏州目测正在进入到升级阶段,所以大家瞪大眼睛看着苏州2020的发展,或许超乎你的想象


最后是上海,我在上海工作我在上海生活,如果没有意外的话以后也会一直在这个城市定居,上海最让我看好的不是其他,就是他天生下来的地理位置。


一侧对外面对整个外贸市场,一侧对内是全中国最富饶的长三角内需,中轴还有长江串联整个强内陆城市,这样的三加一天生就注定了这会是中国最好的城市


然后你再看上海的核心规划,几乎就是把这三个元素做加配放大的,西边大虹桥东边临港,几乎就是给上海两声定做的。


所以对于买上海来说,我也建议大家东西向买比较好,这更符合大趋势


有几样产品是可能在未来获得足够溢价。


1、城市顶级豪宅,因为供应量少,所以不太会干扰城市成交均价,相对价格不会管控的太多;


2、同质化区域内的低总价产品,未来的二手房会抹平整个总价区间,然后推荐几个值得关注的开发商,他们的产品应该进入到各位的房产持有计划里。


分别是仁恒、金茂、融创、万科。


理由就是通过实践发现,这些项目在一些地方是有可能获得预售证溢价的,道理也很简单,是因为他们是少有的在政府层面得到认可是做好产品的开发商,所以允许相对溢价。那么毫无疑问未来这些产品的产品力也是得到保障的


最后说说一个家庭的资产保卫计划


1、自己手里的房子以后不要被对手盘冲击,防止别人贱卖最好的方式就是没有对手,所以小区的抛盘量以及周围的土地供应量都是需要关注的问题


2、要买热点区域,让舆论始终站在自己这边,市场总是感性的,跟着舆论走的


3、押注改善盘,要么买刚需产品里品质最好的小区,要么买刚需地段里的改善面积段,这些在抛盘的时候都会是主流


4、看到未来买你房子的客户以后要把这套房子卖给谁。是的,就是要看到客户的客户,你要让别人来接你盘,必须说服别人相信这个盘别人也会接你客户的盘,才有可能卖出溢价


5、在同一个地段内要选择最好小区内的中下段产品,这个理念在之前文章内写过,很多人问为什么,其实很简单,在一个区域范围内所有人都希望可以进入最好的那个小区,进入之后才会发现自己钱包不够,最后跳一跳买的都是好小区内比较便宜的房子


对于2020,一个合理的解决方案:


盘整手头的房子,留一套地段和产品力极佳,可以住20年不过时的房子,留一套热点城市可以随时租掉的房子保持现金流,然后拿出一半的钱投资自己让自己牛逼让自己厉害,提升自己的工资基数保持个人现金流


当一个家庭同步拥有双向现金流来源且没有房贷的时候,未来应该就所向披靡了


(注:以上信息仅供参考,文中涉及价格为参考价格,有效期暂定2019/09/28-2019/12/31,如有变动,最终以开发商公布为准)

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